2026년 세제개편안이 베일을 벗었다. 부동산 토론회 등을 통하여 민심을 청취하고 반영하겠다는 발표와는 달리 보유세와 거래세를 대폭 올리는 초강경 대책이 나온 것이다. 이번 세제개편안에 대해 직접적으로 세금을 내야 하는 집주인뿐만 아니라 세를 살고 있는 세입자에게도 불똥이 튀고 있다는 .에서 전 국민의 관심이 집중되고 있다. 1가구 1주택자라도 실거주를 하지 않으면 세금 부담이 크게 늘어나게 된다. 거주 1주택자의 경우는 공시가가 14억원에 이를 때까지 종합부동산세를 내지 않는데 같은 1주택자라도 그 집에 살고 있지 않는 사람의 경우는 공시가가 9억원이 넘으면 종부세 과세 대상이 된다. 기존 12억원에서 9억원으로 줄었다. 또한 현재는 15년 이상 보유 시 50%까지 깎아주는 보유 공제도 .차 없어져 2028년 이후는 거주 공제만 적용된다. 집을 팔 때 적용되는 양도소득세에서도 차이가 많다. 양도소득세를 계산할 때 적용되는 장기보유특별공제를 현재는 보유분에 대해 연간 4%와 거주분에 대해 연간 4%를 모두 적용해주던 것을 2029년 양도분부터는 보유분은 인정하지 않고 거주분만 적용해주기로 했다. 예를 들어 10년 보유, 2년 거주 요건을 채운 사람이라면 현행 세법에서는 양도차익의 48%까지 공제를 해주지만 2029년부터는 16%밖에 인정해 주지 않는다. 10년을 보유했어도 2년 보유, 2년 거주한 사람과 같은 공제율이 적용된다. 양도차익이 적은 사람의 경우는 영향이 적다고 할 수 있지만 양도차익이 큰 사람의 경우는 그 집에서 나오는 월세보다 오히려 세금 증가폭이 더 크게 된다. 이러니 세입자를 내보내고 실거주 기간을 더 채우는 것이 더욱 유리한 상황이 되는 것이다. 임대 만기가 되면 집주인은 당연히 임대 계약을 연장하는 것보다 실거주를 선택하게 될 것이다. 이때 세입자는 계약갱신청구권도 쓸 수 없다. 임대인이 거주의 목적으로 계약갱신청구권을 거부하는 경우 대항력이 없기 때문이다 모바일 카카오야마토 . 집주인이 거주를 선택하지 않고 제3자에게 집을 파는 경우도 마찬가지이다. 2027년까지는 현행 세법이 적용되기 때문에 집주인 중에서 실거주를 하기 어려운 사람은 내년 안에 집을 팔려고 할 것이다. 문제는 서울 전역과 경기도 주요 지역은 이미 토허제 적용 지역이기 때문에 이들 지역의 매수자는 취득한 후 일정 기간 이내에 반드시 입주하여 최소 2년간 실거주를 하여야 한다. 세입자의 입장에서는 기존 집이 팔리더라도 그 집에서 나가야 하는 것은 변함이 없다는 뜻이다. 더 황당한 것은 등록임대사업자와 그 집에 사는 세입자들이다. 등록임대사업자는 8년의 의무보유기간이 있다. 이 기간 동안 임대를 하지 않고 그 집을 처분하면 과태료를 내야 한다. 이 때문에 대부분의 등록임대사업자는 8년 동안 보유하면서 그 의무를 다한다. 세입자가 바뀌더라도 종전 계약에서 5% 이내의 인상 한도에서 계약해야 하며 임대보증보험에 의무적으로 가입해야 한다. 역전세난이 되면 당연히 보증금을 시세에 맞추어 내려주어야 하고 전세 시장이 다시 원 상태가 되더라도 내린 보증금에서 5%밖에 증액할 수 없다. 내릴 때는 무한대이고 오를 때는 5% 상한이 있는 것이다. 이런 것들이 누적되면서 등록임대사업자의 임대료는 인근 일반 임대인들의 임대료에 비해 50~60% 정도 수준에 머물고 있다. 세입자에 유리한 임대사업자 매물이 사라진다 이 때문에 등록임대사업자의 물건이 시장에 나오면 앞다투어 세입자들이 서로 입주를 하려고 한다. 심지어는 시장에 나오기도 전에 기존 세입자나 중개인의 지인들에게 알음알음 알려져서 매물을 가져가기도 한다. 그만큼 임대시장에서 최고 인기가 있는 것이 등록임대사업자 물건이다. 등록임대사업자 제도는 그만큼 세입자에게 유리하다는 뜻이다. 릴게임황금성오션바다 그런데 이러한 등록임대사업자의 임대 매물은 조만간 사라질 수밖에 없다. 2027년 말까지 등록임대사업자의 주택을 처분하지 않으면 세제 혜택을 대폭 줄이겠다고 입법 예고를 했기 때문이다. 정부는 2028년부터 양도세 중과세를 적용하고 심지어 2029년 양도분부터는 장기보유특별공제를 기존 50%에서 0%로 줄이겠다는 계획이다. 등록임대사업자의 입장에서는 2027년 말까지는 그 집을 제3자에게 매각하거나 증여해야 할 것이다. 이 경우도 토허제가 적용되기 때문에 기존 세입자가 집을 비워줘야 하는 것은 마찬가지이다. 더 황당한 것은 정부에서 토허제나 임대차보호법을 고려하지 않고 서둘러 이번 세제개편을 발표하면서 모순이 마구 발생하고 있는 것이다. 예를 들어보자. 등록임대사업이 2026년 말에 만료되는 등록임대사업자 주택이 있다. 그런데 이 집은 2026년 7월에 임대가 만료되었기 때문에 5%의 한도 내에서 2년 연장 계약을 체결하였다. 이 임대 계약은 등록임대기간 중에 체결된 것이기 때문에 계약갱신청구권도 쓰지 않은 것이다. 2년 계약이 만료되는 2028년 7월에 세입자는 계약갱신청구권을 써서 2030년 7월까지 그 집에서 거주하려 할 것이다. 문제는 이번 세법 개정으로 세입자의 계획이 틀어졌다는 것이다. 정부에서는 2027년 12월 말까지는 등록임대사업자의 모든 집을 처분하라고 하고 그렇지 않으면 중과를 하겠다고 엄포를 놓고 있다. 문제는 계약갱신청구권을 새로운 매수자가 거절한다고 하여도 세입자의 기존 권리, 다시 말해 2028년 7월까지 거주할 수 있는 권리는 지켜진다. 2026년 5월 12일에 발표된 유예조치를 따라도 2028년 5월 11일까지 임대 만료되는 물건만 적용되기 때문에 이 물건은 세금폭탄을 피할 수 없다. 결국 임대차보호법과 토허제가 동시에 적용되는 한 이 집은 팔 수 없게 된다. 정부에서 또 다른 유예 조치가 나오지 않는 한 이 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 된 것이다 백경예시 . 그럼에도 정부에서는 기간 내에 집을 팔지 않았다고 세금폭탄을 때리겠다는 것이다. 토허제와 임대차보호법 그리고 현 정부의 조급함이 빚어낸 해프닝이라고 보기에는 당사자들의 피해가 너무 크다. 정부 ‘기적의 논리’?펼치며 “집 팔라” 등록임대사업자의 주택 처분 기간을 2027년 말로 못 박지 말고 4년 정도의 여유 기간을 주면 세입자의 계약갱신청구권까지 침해당하지 않기 때문에 등록임대사업자는 물론 세입자들도 대책을 세울 충분한 시간을 가질 수 있다. 현 정부의 조급함이 2028년 4월에 있을 국회의원 선거 이전에 집값을 잡아야 한다는 강박관념 때문인지는 모르겠지만 이로 인해 임대 시장에 많은 혼란이 발생했다. 세입자의 입장에서는 기존 다주택자 매물이 줄어드는 것에 더해서 비거주 1주택자의 임대 매물도 없어지고 거기에 등록임대사업자의 매물조차 없어진다고 하니 시중의 임대 매물 부족으로 임대료 상승은 불을 보듯 뻔한 결과가 될 것이다. 그럼에도 불구하고 정부에서는 아무런 문제가 없을 것이라는 말만 반복하고 있다. 시중의 임대 매물이 없어지는 만큼 세입자도 사라질 테니 문제가 없다는 ‘기적의 논리’를 계속 주장하는 것이다. 이 논리가 성립하려면 기존의 세입자들이 더 이상 임대 물건을 찾지 말고 모두 집을 사야 한다. 하지만 세입자 중에서는 집을 살 능력이 되지 않는 사람이 훨씬 많다. 사회생활을 시작한 지 얼마 되지 않아서 자본축적이 되지 않은 20~30대 계층이 그들이다. 어떤 여론조사를 보더라도 20~30대의 현 정부 주택 정책에 대한 반감은 극에 달하고 있다. 정부에서는 분명히 다주택자나 등록임대사업자, 비거주 1주택자를 때렸는데 옆에서 보고 있던 엉뚱한 20~30대가 더 화를 내고 있는 것이다. 이번 세제개편의 실질적인 피해자는 바로 20~30대 세입자라는 것을 본인들도 잘 알고 있기 때문이다. 정부와 정치권이 생각을 바꾸지 않는 한 민심은 더 싸늘하게 식어갈 것으로 보인다. 아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자) 정부 ‘기적의 논리