엔화 약세를 계기로 일본 부동산에 투자하려는 국내 자금이 빠르게 늘고 있다. 기관투자가 중심이었던 일본 부동산 시장에 개인투자자까지 가세하면서 투자 형태도 한층 다양해지는 모습이다. 도쿄의 고층 아파트인 타워맨션을 매입해 임대 수익이나 시세 차익을 노리는가 하면 일본 방문 때 이용할 세컨드홈을 마련하거나 소형 임대주택 건물을 사들여 월세를 받는 사례도 있다. 그러나 현지 주택가격이 가파르게 오르고 대출금리까지 상승하면서 엔저만 믿고 투자하기에는 부담이 커졌다는 분석이 나온다. 전문가들은 매입가격뿐 아니라 세금과 금융·관리 비용을 제외하고 실제 확보할 수 있는 수익을 면밀히 계산해야 한다고 강조한다. 23일 금융권과 해외 부동산 투자 업계에 따르면 최근 일본 주택 투자를 검토하는 투자자들 사이에서 도쿄 주요 지역의 높아진 집값과 대출 이자 부담이 핵심 변수로 떠오르고 있다. 투자 대상을 오사카 등 다른 대도시로 확대하거나 차입 규모를 축소하고 자산 분산에 무게를 두는 움직임도 감지된다. ◇일본 부동산으로 몰리는 투자금…개인 투자 방식도 다양화 한국은행이 김은혜 국민의힘 의원실에 제출한 자료를 보면 국내 거주자가 일본 부동산을 취득하기 위해 송금한 금액은 2023년 1300만 달러(약 172억 원)에서 지난해 7770만 달러(약 1028억 원)로 약 6배 증가했다. 이 기간 송금 건수도 74건에서 169건으로 늘었다. 올해 들어서는 4월까지 95건, 3600만 달러가 송금된 것으로 집계됐다. 해외 부동산 취득 목적의 전체 송금액 가운데 일본이 차지하는 비중 역시 확대되고 있다. 2023년 3.5%였던 비중은 지난해 13.2%로 높아졌고 올해 1~4월에는 17.1%에 달했다 pc게임 . 해당 수치는 개인과 법인의 송금을 모두 포함한 것으로, 일본 현지에서 대출받아 조달한 금액은 빠져 있어 실제 투자 규모는 이보다 클 것으로 보인다. 일본 주택에 대한 인식이 달라진 。도 투자 수요가 늘어나는 배경으로 꼽힌다. 대체투자 전문가인 김형윤 법무법인 율촌 고문(전 KB 대체투자부문장)은 “일본이 오랜 디플레이션에서 벗어나 최근 3~4년 사이 물가와 임금이 오르는 변화를 겪고 있다”며 “오랜 디플레이션 속에서 주택을 시간이 지나면 가치가 떨어지는 자산으로 여기던 분위기가 집값과 임대료 상승을 경험하면서 달라지고 있다”고 설명했다. 국제 조세 전문가인 조인정 연세교토세무회계 대표는 일본 부동산을 자산 분산 수단으로 활용하려는 투자자가 적지 않다고 전했다. 관리의 편리함을 중시하는 수요도 상당하다. 그는 “큰돈을 벌기보다는 크게 잃지 않는 투자로서 일본 부동산 투자를 바라본다”고 말했다. 자녀 유학이나 업무상 방문 등으로 일본에 머물 일이 잦아 직접 거주할 주택을 구입하려는 사례도 있다는 설명이다. 개인투자자들의 전략은 크게 두 갈래다. 향후 매각을 통한 자본 차익을 목표로 하거나 임대료를 받아 대출 원리금과 유지 비용을 충당하면서 장기적인 가격 상승을 기대하는 방식이다. 엔저로 원화 환산 매입 비용을 낮출 수 있다는 。은 공통적인 유인이다. 과거에는 일본의 저금리 대출을 활용해 자기자본 수익률을 끌어올리는 전략도 주목받았다. 모바일 바다이야기 5만원 특히 국내 부동산 대출 규제로 자금 조달이 어려워진 가운데 외국인도 월세 등 안정적인 현금흐름이 있다면 대출을 검토할 수 있는 일본 주택 시장에 관심이 쏠렸다. 일본에서는 임대주택의 예상 임대료에서 관리비 등을 제외한 현금흐름을 토대로 대출 가능 금액을 심사받을 수 있다. 다만 임대료만으로 한도가 결정되는 것은 아니다. 차주의 신용도와 담보 가치, 금융기관별 심사 기준 등이 종합적으로 적용된다. 체계적인 임대 관리 시스템 역시 해외 투자자에게 장。이다. 미쓰이부동산 등 대기업 계열사를 비롯한 현지 관리 업체에 임차인 모집과 월세 수납, 민원 처리 등을 맡기면 한국에 거주하면서도 주택을 운영할 수 있다. 김 고문은 “관리 업체를 통해 임대료를 받고 주택 현황을 보고받는 체계가 갖춰져 있다”며 “편의성이 높은 대신 수수료 부담도 함께 고려해야 한다”고 설명했다. ◇도쿄 신축 맨션값 급등…오사카·후쿠오카로 투자처 확대 엔화 가치가 떨어졌더라도 일본 주택가격 상승폭이 이를 웃돌면 매입에 따른 이.은 줄어들 수밖에 없다. 일본 부동산경제연구소에 따르면 도쿄 23구의 신축 분양 맨션 평균 가격은 2023년 1억 1483만 엔에서 올해 상반기 1억 4249만 엔으로 뛰었다. 같은 기간 ㎡당 평균 분양가격도 172만 7000엔에서 222만 6000엔으로 상승했다. 도쿄 중심부의 가격 부담은 더욱 크다. 조 대표에 따르면 중심 3구에 위치한 신축 맨션의 가격은 통상 3억 엔을 넘는다. 이미 가격이 크게 상승한 일부 타워맨션은 임대 수익률이 2% 안팎에 머무르는 사례도 있다. 이에 국내 투자자 사이에서는 신축 맨션보다 일본에서 ‘중고 주택’으로 분류하는 기존 주택을 찾는 수요가 늘고 있다 모바일 바다이야기게임랜드 . 한국과 일본을 오가며 부동산 투자 컨설팅을 하는 업체의 한 관계자는 “통상 자기자본 10억 원 이상이면 도쿄 내의 중고 주택이 선택지가 될 수 있고, 5억 원 안팎의 자기자본으로는 오사카 등 대도시를 고려할 수 있다”고 말했다. 투자 목적에 따라 매입할 주택 유형도 달라져야 한다는 지적이다. 김용남 글로벌PMC 대표는 “타워맨션을 실사용과 분산투자 목적으로 보유하는 것과 임대 수입을 지속적으로 창출하는 주택에 투자하는 것을 구분할 필요가 있다”고 조언했다. 금리 상승은 투자 수익을 계산할 때 반드시 반영해야 할 요소다. 김 대표는 연간 임대료를 매입가격으로 나눠 산출하는 표면수익률보다 운영 비용을 제외한 순영업수익률(NOI)을 살펴야 한다고 강조했다. 임대 수익률보다 차입금리가 높을 경우 대출을 많이 받을수록 투자 성과가 악화하는 역레버리지 현상이 나타날 수 있기 때문이다. 양종욱 신한은행 부동산투자자문센터 팀장도 현지 대출금리가 최근 3% 수준에 육박하는 것으로 파악하고 있다. 과거와 달리 대출을 늘려 자기자본 수익률을 높이기가 어려워졌다는 의미다. 도쿄 중심지 대신 외곽 역세권이나 오사카·후쿠오카 등으로 투자 지역을 확대하는 사례가 나타나는 반면, 자기자본을 활용해 세컨드홈이나 고가 주택을 확보하려는 자산 분산 수요는 꾸준하다고 전했다. 도쿄 이외 지역에서는 오사카 우메다와 후쿠오카의 주요 입지가 관심을 받고 있다. 우메다는 고가 타워맨션이 밀집한 대표적인 부촌이다. 이들 지역은 도쿄와 달리 아직 에어비앤비 등 외국인 대상 숙박 규제가 없고, 중국 관광객 감소로 중국인 투자자가 이탈하면서 대만과 한국 투자자들의 관심이 높아지고 있다 모바일 바다이야기 기프트전환 . 실제 투자 사례를 살펴보면 대출금리 변화가 현금흐름에 미치는 영향을 확인할 수 있다. 조 대표가 담당한 투자자 한 명은 오사카 우메다의 타워맨션을 1억 2000만 엔에 매입했다. 자기자본 7000만 엔에 지난 6월 연 1.95% 금리로 대출받은 5000만 엔을 더한 거래다. 취득·등기 비용과 중개 수수료 등은 별도로 부담했다. 해당 주택의 월 임대료는 27만 엔으로 연간 임대 수입은 324만 엔이다. 매입가격 대비 표면수익률은 연 2.7%다. 그러나 관리 회사 수수료와 대출 이자, 고정 자산세, 세무 대리 비용 등을 제외하면 연간 남는 금액은 80만 3000엔으로 줄어든다. 이마저도 대출 원금 상환과 추가 세금 등을 반영하기 전 수치다. 금리가 연 3%로 상승한다고 가정하면 같은 조건에서 연간 잔액은 27만 8000엔으로 감소한다. 반대로 대출금리를 연 1.95%로 유지하면서 월세를 5% 인상할 경우 남는 금액은 95만 6900엔으로 증가한다. 다만 임대료를 올릴 수 있는 시기와 인상 폭은 계약 내용과 임차인과의 협의에 좌우된다. 주변 임대 시세가 오른다고 해서 실제 월세 수입이 즉각 늘어나는 것은 아니라는 뜻이다. ◇고가 맨션보다 소형 임대주택?…실제 현금흐름이 관건 매달 안정적인 월세를 확보하는 것이 목표라면 고가 타워맨션 외에 직장인 수요가 많은 소형 임대주택도 대안이 될 수 있다. 김 대표는 “타워맨션의 추가 시세 차익에 대한 기대를 낮추고 출퇴근이 편리한 지역의 소형 임대주택이 창출하는 현금흐름에 주목할 필요가 있다”고 설명했다. 기존 임차인이 퇴거한 뒤 시설을 보수하고 새로운 임대차계약에서 주변 시세를 반영할 여지가 있는지 살펴볼 필요가 있다는 취지다. 매입을 결정하기에 앞서 확인해야 할 서류도 적지 않다 매장판 . 기존 임대차계약서와 실제 월세 입금 기록은 물론 세금 고지서, 건물 관리비 및 수선 적립금 내역, 장기 수선 계획 등을 확보해야 한다. 매물 광고에 표시된 예상 임대료와 현재 임차인에게 받고 있는 금액이 일치하는지도 。검할 사항이다. 비용 항목을 중복하거나 누락하지 않는 것도 중요하다. 임차인 관리를 맡긴 업체에 지급하는 수수료와 건물 자체의 관리비, 수선 적립금은 별도로 발생한다. 이를 제대로 반영하지 않으면 예상 수익률과 실제 투자 성과 사이에 차이가 생길 수 있다. 김 고문은 “부동산은 어느 지역의 물건을 어떻게 사느냐에 따라 수익률이 달라지는 만큼 일본 투자가 무조건 좋다고 접근하는 것은 위험하다”면서 “대출 역시 매매가격의 일정 비율을 받을 수 있을 것으로 가정하기보다 비용을 차감한 임대 수입으로 원리금을 얼마나 상환할 수 있는지부터 살펴야 한다”고 말했다. 환율 변동과 매각 시。까지 고려해야 투자 성과를 정확히 가늠할 수 있다. 취득 과정에서 발생하는 각종 부대 비용과 보유 기간의 세금·수선비, 향후 매각 비용까지 모두 수익에 영향을 준다. 엔화 기준으로 매각 차익을 거뒀더라도 원화로 환전하는 시。에 엔화 가치가 더 하락하면 원화 환산 수익은 감소할 수 있다. 공실이나 매각 지연에 따른 부담도 무시할 수 없다. 임차인을 구하지 못하거나 원하는 가격에 주택을 처분하지 못하더라도 대출 이자와 건물 관리비는 계속 발생한다. 따라서 예상 매각 차익뿐 아니라 보유 기간에 각종 비용을 감당할 만한 현금흐름을 확보할 수 있는지가 중요하다는 지적이다. 김 대표는 “타워맨션의 가격 상승을 기대하는 투자와 임대주택에서 꾸준한 현금흐름을 확보하는 투자를 구분해야 한다”며 “단기 시세 차익보다는 자산을 분산하고 장기적으로 임대 수입을 얻는 관。에서 접근할 필요가 있다”고 조언했다. 차이가 생길 수 있