경기 성남시 분당신도시를 대표하는 녹지·휴식 공간인 분당중앙공원 일대가 30여 년 만에 대대적인 변신을 앞두고 있다. 공원 주변에서 신도시 개발 초기 아파트 2만여 가구가 잇따라 재건축 우선 추진 대상에 선정되면서 분당의 주거 지도가 바뀌는 형국이다. 2일 성남시와 정비업계에 따르면 성남시는 지난달 29일 분당 노후계획도시 2차 특별정비구역 주민 제안 수용 대상지로 △이매촌1(17구역·1734가구) △시범단지1(22구역·4200가구) △파크타운(33구역·3025가구) △푸른마을(34구역·2598가구) △한솔마을2(38구역·1872가구) 등 5개 구역, 총 1만3429가구를 선정했다. 성남시 기본계획상 예정 물량인 1만2000가구보다 1429가구(11.9%) 많다. 시는 주민공람과 시의회 의견 청취, 도·국토부 협의 등을 거쳐 오는 12월 특별정비구역 지정을 마무리할 방침이다. 선정 구역들은 주거지 재생을 넘어 첨단·친환경 도시 청사진도 제시했다. 시범단지1은 최고 69층 랜드마크와 서현역 광장 덮개공원을, 파크타운은 스마트홈·로봇주차·데이터센터를 구상했다. 푸른마을은 자율주행 셔틀과 인공지능(AI) 헬스케어 시설을, 한솔마을2와 이매촌1은 각각 탄천·중앙공원과 연계한 친환경 녹지축을 계획했다. 앞서 2024년 지정된 1차 선도지구 4곳(양지마을, 샛별마을, 시범단지 현대·우성, 목련마을 빌라)도 대신자산신탁·하나자산신탁·한국자산신탁(123890)·한국토지주택공사(LH) 등을 사업시행자로 지정하며 사업에 속도를 내고 있다. 알라딘먹튀 1·2차 선도지구의 재건축 후 계획 규모는 총 2만413가구다. 2차도 ‘중앙공원’… 입지·사업성 기대감에 호가 1억~3억 껑충 2차 선도지구 접수에는 50개 구역, 6만6037가구가 몰려 약 5.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 1차와 마찬가지로 2차에서도 중앙공원 주변 단지들이 대거 선정돼 논란이 일었다. 탈락 단지 입주민들은 성남시에 정보공개를 요청하기 위한 준비에 나서고 채。표 공개를 요구하는 등 선정 과정의 투명성을 촉구하고 있다. 다만 정비업계에서는 대규모 블록 단위의 기반시설과 도로망을 통합 정비하려는 노후계획도시 특별법의 취지와 입지 요건을 고려하면 중앙공원 축 주변 단지가 유리했을 가능성이 있다고 본다. 비행안전구역에 따른 고도제한을 받는 분당 내 다른 지역과 달리 중앙공원 일대는 상대적으로 규제에서 자유로워 50~60층대 고밀 개발이 가능하다는 .도 강。이다. 평균 대지지분이 넓고, 분당 학군 중심이라는 입지 역시 일반분양 여건에 유리해 사업성이 높다는 평가다. 정비사업 기대감에 시장 호가도 가파르게 오르고 있다. 서현동 시범한신 전용 84㎡는 5월 저층 매물이 20억~21억 원에 거래됐지만 이달 23억8000만 원에 실거래됐다. 현재 호가는 24억~25억9000만 원까지 올랐다. 판교 접근성이 좋은 이매동 이매삼환 전용 84㎡도 6월 16억9000만 원에서 이달 18억5000만 원으로 실거래가가 상승했고, 호가는 19억~21억5000만 원에 형성됐다. 모바일 오리지널야마토 “대출 규제로 소형 아파트로 매수세 쏠려…3.3㎡당 1억원 육박” 소형 아파트의 상승세는 더욱 가파르다. 대출 규제로 25억 원 초과 중대형 아파트의 매수 부담이 커지면서 소형으로 수요가 몰리고 있어서다. 서현동 시범한양 전용 28.71㎡는 선도지구 지정 전 9억~10억 원 초반에 거래됐지만, 발표 후 호가가 11억~12억 원으로 뛰었다. 3.3㎡당 1억 원에 육박하는 수준이다. 수내동 파크타운 전용 77㎡도 최근 17억1000만 원에 거래돼 기존 실거래가보다 2억 원가량 상승했다. 수내동 A중개업소 관계자는 “먼저 선정된 1차 선도지구 아파트의 일부 소형 아파트 가격이 3.3㎡당 1억 원 수준에 이르면서 2차 단지들도 가격이 빠르게 따라붙는 모습”이라고 말했다. 다만 규제 영향 등으로 거래가 활발하지는 않다. 분당구 아파트 매매 거래는 5월 515건에서 7월 200건대 후반, 8월 152건으로 석 달 만에 70% 가까이 줄었다. 대출 규제와 함께 추가 분담금 우려도 거래 위축 요인으로 꼽힌다. 노후계획도시 특별법에 따른 기준 용적률 상향(326%)으로 사업성이 개선됐지만, 공사비 상승과 고금리에 따른 금융비용, 공공기여 부담 등을 고려하면 조합원 분담금이 3억~5억 원에 이를 수 있다는 우려가 나온다. 한편 올해 선도지구 지정 경쟁이 과열되면서 분당신도시의 추가 지구 지정은 내년 한 차례 평가를 통해 2만5000가구 안팎을 선정하는 방식으로 바뀐다. 이 중 1만 가구는 2027년 정비구역으로 지정하고, 나머지 1만5000가구는 2028~2030년 매년 5000가구씩 예비구역으로 단계적으로 관리할 계획이다. 요건을 고려하면