재건축초과이익환수제(재초환) 부활 8년 만에 서울 반포 대단지가 실제 부담금 산정 절차에 들어가면서 정비업계가 촉각을 곤두세우고 있다. / 시사저널e [시사저널e=길해성 기자]??서울 반포 재건축 대단지가 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 산정 절차에 들어가면서 정비사업 시장의 시선이 쏠리고 있다. 공사비와 분담금이 이미 크게 오른 상황에서 조합원 1인당 7억~8억원대 부담금 가능성까지 거론되기 때문이다. 공식 산정액은 아니지만 실제 부과로 이어지면 압구정·목동·여의도 등 후속 재건축 단지의 사업성 계산에도 영향을 줄 전망이다. ◇ 2091가구 반포 대단지, '예상액'에서 산정 절차로 3일 정비업계에 따르면 서울 서초구는 최근?반포주공1단지 3주구 재건축 조합에 재초환 부담금 산정을 위한 자료 제출을 안내했다. 해당 사업지는 이달 입주를 시작하는 '래미안 트리니원'이다. 총 2091가구, 일반분양 506가구 규모 반포 대단지다. 조합은 공사비와 조합 운영비, 각종 설계·감리비 등 개발비용 산출 내역과 조합원 주택 보유 현황을 제출해야 한다. 재초환은 단순히 새 아파트 가격이 많이 올랐다고 부과하는 제도는 아니다. 재건축으로 발생한 주택가격 상승분에서 정상적인 가격 상승분과 사업비를 빼고 남은 초과이익을 계산한다. 부과 개시 시。은 원칙적으로 조합설립인가일이다. 종료 시.은 준공인가일이다. 이 기간의 자산가치 변동과 비용이 모두 산식에 들어간다. 조합이 제출하는 공사비와 사업비 자료가 중요한 이유다 모바일 우주전함 야마토 게임 . 비용 인정 범위에 따라 부담금 규모가 달라질 수 있어서다. 트리니원이 주목받는 이유는 2018년 재초환 부활 이후 강남권 대형 단지 가운데 실제 부담금이 결정될 가능성이 큰 첫 사례이기 때문이다. 그동안 부담금은 예정액 통지와 제도 완화·폐지 논의에 머문 경우가 많았다. 이번에는 입주를 앞둔 단지에서 행정 절차가 시작됐다는 .이 다르다. ◇ 4억원대 예정액, 7억~8억원 추정까지 트리니원은 2020년 관리처분인가 당시 조합원 1인당 예상 부담금이 4억200만원으로 통보됐다. 당시에도 재초환 부활 후 최고 수준으로 평가받았다. 래미안 트리니원 재초환 부담금 전망. / 그래픽=시사저널e 이후 제도는 일부 완화됐다. 부담금 면제 기준은 조합원 1인당 초과이익 3000만원에서 8000만원으로 높아졌다. 부과 구간도 2000만원 단위에서 5000만원 단위로 넓어졌다. 부과 개시 시. 역시 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 늦춰졌다. 1가구 1주택 장기보유자에게는 감면도 적용된다. 부과 종료 시。 기준으로 6년 이상 보유한 1가구 1주택자는 보유 기간에 따라 10%에서 최대 70%까지 부담금을 줄일 수 있다. 20년 이상 보유한 경우가 최대 감면 대상이다. 그럼에도 업계에서는 트리니원의 최종 부담금이 7억~8억원에 이를 수 있다는 관측이 나온다. 모바일 야마토게임장 반포 일대 주택가격 상승 폭이 컸고?트리니원의 일반분양가는 3.3㎡당 8484만원으로 책정됐기 때문이다. 다만 해당 금액은 공식 산정 결과가 아닌 업계 추정치다. 실제 부담금은 개발비용 인정 범위와 종료 시. 주택가액, 조합원별 감면 적용 여부 등에 따라 달라진다. 특히 장기보유 감면은 모든 조합원에게 일괄 적용되지 않는다. 1가구 1주택 요건을 충족하지 못하면 혜택을 받을 수 없다. 같은 단지라도 조합원별 실제 부담금에 차이가 생길 수밖에 없는 구조다. ◇ 사전통지·고지 전 심사 거쳐 연말 윤곽 재초환 부담금은 자료 제출만으로 바로 확정되지 않는다. 지자체가 산정 기준과 부담금을 사전통지하면 조합은 고지 전 심사를 청구할 수 있다. 개발비용이나 주택가액 산정에 이견이 있을 경우 이 단계에서 다툴 수 있다. 현행법은 준공인가일로부터 원칙적으로 5개월 안에 부담금을 결정·부과하도록 한다. 장기보유 1가구 1주택자 감면 절차가 필요한 경우에는 최대 8개월까지 가능하다. 트리니원 역시 이르면 연말에?감면과 심사 절차까지 거치면 내년 1분기?최종 규모가 나올 가능성이 있다. 실제 부과 뒤에도 행정심판이나 소송으로 이어질 가능성은 남아 있다. 그만큼 재초환은 사업 초기의 규제보다 준공 직전 조합의 자금 계획을 흔드는 '마지막 변수'로 꼽힌다. 조합원 입장에서는 공사비 증액분과 추가분담금, 잔금 마련을 마친 뒤 별도 부담금을 내야 할 수 있기 때문이다. 서초구에서 이미 입주한 반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대)의 부담금이 아직 확정되지 않은 .도 시장의 불확실성을 키웠다 릴게임 신천지 불새 . 트리니원의 실제 산정 결과가 나오면 그동안 미뤄졌던 다른 준공 단지의 부과 절차에도 속도가 붙을 수 있다. ◇ 압구정·목동은 '당장 고지' 아닌 미래 비용 변수 압구정과 목동 등 주요 재건축 단지가 당장 재초환 고지서를 받는 것은 아니다. 재초환은 재건축사업에 적용되는 제도로 준공인가를 받아야 최종 부담금이 산정된다. 사업 초기나 중반 단계인 단지들에는 수년 뒤의 비용이다. 다만 조합의 사업성 검토에는 지금부터 반영될 수 있다. 재건축은 일반분양 수입과 공사비, 금융비용, 기부채납, 조합원 분담금을 함께 계산해 추진한다. 여기에 재초환까지 더해지면 조합원에게 돌아갈 추가 부담이 커질 수 있다. 특히 집값 상승 기대가 큰 압구정·목동·여의도 등은 트리니원의 결과를 향후 부담금의 기준。으로 삼을 가능성이 크다. 실제 부과액이 수억원대로 확정되면 조합들은 사업시행인가와 관리처분계획 수립 단계에서 재초환 충당분을 더 보수적으로 반영할 수밖에 없다. 재초환 폐지·완화 논의가 이어지고 있지만 현행 제도 아래에서는 후속 재건축 단지들도 부담금을 미래 비용으로 반영해야 한다. 압구정·목동 등은 트리니원의 최종 부과액뿐 아니라 개발비용 인정 범위와 조합원별 감면 적용 방식까지 주시할 것으로 보인다. 권대중 한성대 부동산학과 석좌교수는 "트리니원은 그동안 예정액 수준에서만 논의되던 재초환이 실제 조합원 부담으로 어떻게 이어지는지를 가늠할 사례"라며 "후속 단지들은 부과액 자체보다 산정 기준이 얼마나 예측 가능하게 제시되는지를 더 예의주시할 것"이라고 말했다. 예측 가능하게 제